مديريت و نگهداري ساختمان، يكي از موضوعات مهم در مديريت ساختمان مي باشد، كه تاكنون در كشور ما مورد توجه جدّي قرار نگرفته است. بطور كلي دوره ي تعمير و نگهداري ساختمان در حدود نود و پنج درصد دوره ي حيات يك ساختمان را، از زماني كه مفهوم ذهني ساخت شكل مي گيرد تا پايان عمر آن به خود اختصاص مي دهد. با اعمال يك سيستم مناسب مديريتي در بخش تعمير و نگهداري نه تنها مي توان كيفيت ساختمان را افزايش داد، بلكه امكان بهينه سازي هزينه ها نيز فراهم مي گردد. بديهي است با توجه به اين مطلب تعمير و نگهداري ساختمان و مديريت آن از اهميت ويژه اي برخوردار مي باشد.

در اين تحقيق ابعاد مختلف مديريت و نگهداري ساختمان مورد مطالعه قرار گرفته است. نظر به اينكه داشتن مديريتي صحيح و مناسب، نيازمند داشتن يك سازماندهي جهت اعمال اهداف مديريت مي باشد، به همين جهت در اين مقاله  همچنين مقوله ي  سازماندهي تعمير و نگهداري مورد مطالعه قرار گرفته است.

مبحث تعمیر و نگهداری در ساختمان مدتهاست در سراسر جهان بویژه در کشورها ی توسعه یافته مورد توجه قرار گرفته است.با اینکه اهمیت این بخش از صنعت و تکنولوژی ساختمان از سوی محافل علمی و تحقیقاتی معتبر جهان بدست مي آید، متاسفانه در بعد کاربردی و علمی آنگونه که باید و شاید مورد توجه قرار نگرفته است .برای جلب توجه بیشتر، دست اندرکاران امر ساختمان به این مسئله مهم در اواخر دهه 1970 شورای جهانی اسناد و مدارک و تحقیقات ساختمان توجه به ارتقای کیفیت تخصصی در امر مدیریت تعمیر و نگهداری ساختمان را در دستور کار خود قرار داد و کمیسیون را نیز به مطالعه روشهای گسترش بکارگیری یافته های علمی تخصیص داد.

یکی از کارهای پر هزینه در کلیه کشورها تعمیر و نگهداری ساختمانهاست که هزینه قابل توجهی را به خود اختصاص می دهد این هزینه ها که جزء سرمایه های ملّی است به طور مشخص و ملموس نیست. ولی در کشورهای که در این مورد بررسی هایي به عمل آمده است، مانند انگلستان هزینه تعمیرات سالانه ساختمانها را بیشتر از 2 میلیارد پوند برآورد کرده اند. حال با توجه به سطح بالای هزینه تعمیرات ساختمانها در کشورمان چنانچه با اتخاذ مدیریتی مناسب مي توانيم درصدی از هزینه ها را کاهش داده و صرفه جویی کنیم.

اين صرف جويي، رقم قابل توجهی خواهد بود که طبیعتاً به سرمایه ملّی باز گردانده می شود .امروزه موضوع تعمیر ونگهداری در موضوعات پژوهش و اجرا نقش مهمی ایفاء می کند .  تمامی ساختمانها پس از ساخت نیار به تعمیر و نگهداری دارد . نحوه تعمیر و نگهداری نقش بسزایی در افزایش هزینه های ساختمان در زمان بهره برداری دارد.در اثر اعمال سیستم مناسب نگهداری از انجام تعمیر در سطح وسیع جلوگیری شده و در نتیجه از هزینه ی قابل توجه تعمیر در سطح وسیع کاسته می شود.

بکار گیری یک سیستم مدیریتی جهت نگهداری ساختمانها بسیار با اهمیت است، زیرا بدون داشتن سیستم مناسب کار نگهداری سلیقه ای بوده و بازده لازم را نخواهد داشت تمامی این عوامل ایجاب می کند که یک سیستم مدیریتی از مرحله مناقصه تا مرحله اجراء در عملیات تعمیر و نگهداری ایجاد شود.

     متن پیش روی، که در قالب تحقیقی برای درس تعميرات ساختمان  آماده شده است، قصد دارد به رابطه میان ترك در ساختمان و نحوه ي  تعميرات آن پرداخته تا از این میان تفاوتها، شباهتها و تأثیرات این دو بر یکدیگر را استخراج نماید . به همين  منظور متن به چند قسمت کلّی تقسیم شده است. به چگونگي، موقعيت و حالتهاي ترك و نحوه ي تعميرات آنها مي پردازد.

تركها ي به وجود آمده در ساختمانها اغلب به علت نشست پی بر اثر عواملی همچون رطوبت و  فشارهای وارده از طبقات، بی مقاومتی خاک و عملکردهای آن،  همچنین نوع مصالح مصرفی و اجرای غیرفنی، می باشد. در مجموع، بر اثر حرکات زمین، اسکلت بنا حرکت می کند و شکستهای مختلف که شامل ترکهای عمیق و یا معمولی و در مواردی به شکل مویی است، نمایان می شود.

الف : انواع تركها

ترکهای عمیق : این ترکها گاهی به طور دائمی به وجود می آید و دلیل آن نشست مرتب پی است که در این صورت، حضور ساکنان در ساختمان خطرناک است.

ترکهای ثابت : معمولاً پس از نشست پی، تحرک ساختمان کم می شود. این پدیده بر اثر قطع رطوبت و فشرده شدن سطح زیر پیش می آید. در نتیجه، شکست و افت دیوارها و اسکلت بنا نیز متوقف، و حالت ترک ثابت می ماند.

ترکهای مویي معمولی : این ترکها در اثر افتهای کوچک در اسکلت بنا و به واسطه نیروها و در مواردی به علّت عدم همگني مصالح به كار رفته همچون سفيد كاري روي لوله هاي كولر، ستونها، و دودكشها بدليل تفاوت در  نوع مصالح اندود بوجود می آیند. رطوبت، انقباض و انبساط حاصله، در مقابل خشک شدن سطوح مرطوب هم، باعث ایجاد ترکهای مویی می شود.

ب : حالتهای ترک

ترک را به شکلهای مختلف می توان آزمایش کرد. نوع خطرناک و بدون خطر آنها را به شکلهای زیر می توان شناسایی کرد:

الف) بند دوقسمت دیوار را که بر اثر ترکهای عمیق از یکدیگر جدا شده اند، با گچ دستی طوری کف کش می کنیم که ملات فقط دو قسمت جدا شده را پوشش دهد، یعنی در ترکها نفوذ نکند

پس از خودگیری و خشک شدن ملات گچ، چنانچه از دیوار جدا شود، اسکلت در حال نشست و افت کامل است که باید در مورد آن با احتیاط رفتار کرد.

ب)  در موارد ذکر شده در بالا، می توان روی ترک دو قسمت جدا شده دیوار را نوار کاغذی از جنس کاهی نازک به ابعاد 30*3 سانتیمتر به شکل ضربدر (*) با پونز نصب کرد. چنانچه کاغذ پاره شود، شکست و نشست در ساختمان بسیار خطرناک می باشد. در این صورت، ساختمان باید از سکنه خالی شود. 

ج)  در نشستهای خطرناک، کلاف پنجره بر اثر نیروی فشار، اهرم و دفرمه می شود . به علّت بالا بودن ضریب شکنندگی، شیشه پنجره ها ترک می خورند و می شکنند.

د)  در افتهای مداوم پی و مواقع سکوت، صداهای "تک تک " که حاصل ترک مصالح و بویژه آجرکاری است، شنیده می شود.

ج : روش تعمیر ترکها :

همانطور که گفتیم، بر اثر نشست، ترکهایی به وجود می آید که برخی از آنها مویین و ریز هستند . با خالی کردن اطراف آنها و با " کشته کشی " و کشیدن پنبه آب روی سطوح ترکهای مویین آنها گرفته و آماده نقاشی می شوند.

[1]  به كشتار مردم ممتاز شرق ميانه به دست هخامنشايان پرسه، واقعه ي پوريم اطلاق مي شود. واقعه اي پليدي كه موجب توقف حيات به مدت 1200 تا 1500 سال در اين نجد ميشود. در پي اين سكوت و ركود حیات، ورود تدريجي و آرام و بدون خونريزي، اعراب متمدن از شبه جزيره ي حجاز و شام، تركها از قفقاز و آسياي ميانه به اين سرزمين است، كه موجب به وجود آمدن حيات، ساخت و معماري دوباره ي شرق نزديك ميشود.

ترکهای نیمه عمیق :

بر اثر حرکت پذیری سقف توفال که از انقباض و انبساط رطوبت و حرارت حاصل می شوند. ترکهایی به وجود می آید. این ترکها را با نوک کاردک و ماله خالی می کنیم، سپس  " آماده کشی " و پرداخت کشته و با پنبه زنی، ترکها را می گیریم و آماده نقاشی می کنیم.

ترکهای عمیق :

اطراف ترک را با تیشه می تراشیم و سپس درز آن را کاملاً خالی می کنیم. به کاربردن گچ دستی و کف کش کردن، درون ترک را پر و سطح آنرا با گچ آماده صاف می کنیم . سپس با گچ کشته و پنبه آب ، سطوح آنرا کاملاً پرداخت و آماده نقاشی می کنیم.

نكته : به منظور جلو گيري از خطر كپ كردن، كشته كشي را در بعد وسيعي انجام مي دهيم .در اين مواقع،  بايد اصولی را به کاربرد تا سطح ترک از اطراف به شکل پخ از گچ کاری و اندود برداشته شود تا  عمق ترک در سطحی عریض پیوند شود. به این عمل اصطلاحاً  پرداخت کردن، کشته و هم سطح کردن با زمینه در گچ کاری قدیمی  می گویند.

ترک در تقاطع دیوار :

دیوارها بر اثر نداشتن پیوند با هشت گیر ترک می خورند. در مواقعی نشست و شکست دیوارها، ترکها کاملاً باز و رویت می شوند . در بعضی موارد، این ترکها بسیار عمیق هستند، به طوری که می توان دست را در درون آنها حرکت داد. در این حالت، چنین عمل می کنیم :

1- سطح ترک را از دو طرف کاملاً با تیشه می تراشیم، و پس از جارو كردن، سطوح   آن را کاملاً مرطوب می کنیم .

2- چنانچه لازم باشد، کناره های ترک را با قلم و چکش چند سانتیمتر بازتر می کنیم تا نشست گچ با عمق بیشتری انجام شود.

3- ملات گچ تیزون را شلاقی در درون ترک می کوبیم تا سطح ترک کاملاً پر شود.

4- پس از پر کردن ترک به شکل سرتاسری و کف کش کردن گچ تیزون،  اندود گچ و خاک را اجرا می کنیم.

5- در صورت نیاز، ترک را شمشه گیری می کنیم تا در سطح گچکاری یکنواختی به وجود آید.

6- با گچ آماده و سپس گچ کشته، سطح اندود را " سفیدکاری " می کنیم و با پنبه آب زدن برای پرداخت، گچکاری را خاتمه می دهیم.

نكته: چنانچه در محل تقاطع دیوار ابزار گرد زده شود، یعنی ماهیچه به وجود آید، ترک مجددی پیش نخواهد آمد.

ترک در نعل درگاه :

به علتهای زیر، نعل درگاهي و سطوح زیر آن می شکنند :

الف)  در اثر نشست ستون زیر نعل درگاه، به علت اهرم شدن آن، برش افقی به وجود آید.

ب) برشهای عمودی به خاطر وجود پیوند و اثر نیروهای فشاری در امتداد تیر نعل درگاه و برشهای طولی بعد از مقدار گیر نعل درگاه به وجود می آید که در هر دو حالت، جداره ترکها را می تراشیم، باز می کنیم و سپس گرد آن را می گیریم . سپس، محل مرطوب شده را با گچ به اصطلاح تیزون ( زودگیر ) پر می کنیم و زمینه را با کشته کشی آماده می سازیم و سپس ترکها را به ترتیب ترمیم و تعمیر می کنیم.

پیوند در ترکهای عمیق :

چنانچه ترک عمیق باشد، رجهای بریده شده را از دو طرف به اندازه یک نیمه، خالی می کنیم و با به کاربردن ملات مرغوب و آجرهای راسته مقاوم، سطح ترک را در عرض دیوار با رعایت پیوند، کامل می گیریم و سپس مبادرت به اندود کاری می کنیم. در این صورت، اثر ترک بکلّی محو می شود. در بعضی موارد ترک به حدّی است که از بیرون، نور و اشیاء قابل رویت می شود .

به طور مسلم، این ترک و شکست و نشست از پی شروع می شود و تا بالاترین قسمت ساختمان ادامه می یابد که برای تعمیر آن، به این صورت عمل می کنیم : مسیر ترک را در کف سازی دنبال می کنیم و با برداشتن کف سازی به پی می رسیم . تعمیر از پی شروع می شود .با کرسی چینی  جداره ترک را جهت به وجود آوردن پیوند خالی می کنیم . پس از بنّایی ترک مذکور،  در عمق دیوار اندود و سفید کاری انجام می دهیم.

رفع ترک اطراف ستونهای فلزی :

در اجرای اسکلت فلزی کنار ستون فلزی، هر 60 سانتیمتر، میلگرد با برگشت به صورت L خوابیده بنام علمی کیلیبس به معنای گیره، چفت و بست، پهلو گرفتن و سفت کردن است . آهنگر اسکلت ساز آنرا اصطلاحاً کلمس می گوید. حدوداً به قطر نمره 16 میلیمتر و به طول 50 سانتیمتر و برگشت ( گونیا زاویه 90 درجه ) حدود 12 سانتیمتر پاجوش به قطر کافی اتصال می شود. این اجرا دیوار آجری را با ستون فلزی به طور اصولی پیوند و اتصال می دهد. اجرای اصولی این روش به این شرح است که کیلیپس را به دو ستون مقابل و در راستای یکدیگر جوش می دهیم . سپس، با میلگرد راستای هم قطر و با رعایت اورلپ به دو کیلیپس جوش می دهیم . توجه گردد که چنانچه فاصله دو ستون فلزی مقابل از 3 متر بیشتر باشد، باید از وجود وادار، فلزی مانند سپری جهت نصب بین دو ستون استفاده کنیم. سپس، کیلیپس گذاری بین ستونها و وادار را در راستای یکدیگر انجام دهیم . بعد هم سفت کاری دیوار را اجرا کنیم. باز هم توجه گردد که چنانچه فاصله تیر زیرین و تیر فوقانی در قاب، مرتفع و بیشتر از ارتفاع 3 متر باشد، باید از وجود تیر فرعی غیر باربری مانند نبشی استفاده کنیم . به طور مسلم، اتصال تیر فرعی با وادار و اجرای کيلیپس گذاری در مجموعه ذکر شده، سفت کاری را با اسکلت فلزی کاملاً درگیر می سازد. با این روش اولا:ً وجود ترکها  در موقع نشست از بین خواهد رفت. ثانیاً : در مقابل زلزله و تحرکات زمین، دیوارهای ساختمان و بخصوص دیوارهای خارجی نگهداری می شوند به روشي که از برای تعمیر ساختمان عمل می کنیم :

1- سطح اندود رویه، آستر روی ستون و دو دیوار متصل به ستون فلزی را به عرض 100 سانتیمتر و در شرایط محدود حتی به عرضی کمتر، جمع آوری می کنیم .

2- به فاصله و ارتفاع هر 60 سانتیمتر از دو دیوار، کناره ستون را در یک رج افقی به اندازه 50 سانتیمتر خالی می کنیم.

3- عمل کيلیپس گذاری را در دو رج خالی شده با ستون فلزی از میلگرد حداقل نمره 16 با جوش مطمئن و کافی انجام می دهیم.

4- محل خالی را با ملات مرغوب و آجر نیم لایی آبخور به طور اصولی انجام می دهیم تا شکاف گرفته شود.

5- پس از جارو زدن سطح تراشیده شده و آب پاشیدن به آن ، میخ سر کج را به فاصله هر 25 سانتیمتر طوری می کوبیم که 5/1 سانتیمتر با سطح ستون و سفتکاری فاصله داشته باشد.

6- توری گالوانیزه به عرض 80 سانتیمتر را توسط سیم آرماتور بندی با قلاب مطمئن و محکم به میخهای سرکج می بندیم .

7- اندود آستر را طوری انجام می دهیم که توری در وسط ملات قرار گیرد و اندود را مسلح سازد.

8- پس از آستر، عمل سفیدکاری و لکه گیری و سپس رنگ و روغن را انجام می دهیم.

با این روشهایی که در بالا توضیح دادم چنانچه نشست بوجود آید، دیگر ترک در کناره ستون فلزی بوجود نخواهد آمد.

در پایان لازم است از تمام کسانی که بنده را در راستای پیدا کردن مسیر این تحقیق یاری نمودند علی الخصوص استاد ارجمند، جناب مهندس مهدي حداديان  که با صبر و حوصله خود زمینه تعاليم وفراگيري ما را فراهم آوردند، نیز تشکر و قدر دانی نمایم و امیدوارم در ادامه کار نیز از راهنماییهای این عزیزان بهره مند گردم .

نتيجه:

اساساً تعميرات ساختمان به منظور جلوگيري از به هدر رفتن منابع كه هزينه ي سنگيني را هم به ما تحميل ميكند و از طرفي امنيت جاني ورفاهي ساكنان را هم به خطر مي اندازد صورت مي گيرد. عمده علّت اصلي خرابي بناها، نشست پی بر اثر عواملی همچون رطوبت و  فشارهای وارده از طبقات، بی مقاومتی خاک و عملکردهای آن است. همچنین نوع مصالح مصرفی و اجرای غیرفنی، سبب نشستهای پی می شود. در مجموع، بر اثر حرکات زمین، اسکلت بنا حرکت می کند و شکستهای مختلف که شامل ترکهای عمیق و یا معمولی و در مواردی به شکل مویی است، نمایان می شود. در همه ي موارد، جهت تعمير و نگهداري بنا، پس از اطمينان كامل از اينكه نشست و يا حركتهاي كه موجب بروز ترك درساختمان شده است تثبيت شده است، با لحاظ كردن نكات ايمني، تركها را كاملاً باز مي كنيم، اطراف آنها را عمق بيشتري ميدهيم، سپس به منظور چسبندگي بيشتر مصالح بكار رفته با محل، محل تركهارا جارو زده و مرطوب ميكنيم. پس از آن، به منظورجلوگيري از ترك خوردگي دوباره اقدام به مصلح كردن( توري گالوانيزه وآرماتورگذاري) محل تركها مي كنيم.  در پي موارد ذكرشده اقدام به  تعمير، پيوند(هشت گيرنمودن)  لكه گيري نموده و پس از آن بنا به نوع اندود، نقطه ي تعمير شده، اقدام به اندود كاري، رنگ كاري ، سفيدكاري و... مي كنيم.

تعمیر ترکها وموزاییک و کاشی و آسانسور

 (تعمیر کاشی)

دلایل مهم ترک و شکست کاشی 
دلیل عمده ترک و شکسته شدن کاشی درساختمان نشست ساختمان میباشد.دلیل دیگر جنس لعاب کاشی از شیشه و سیلیس می باشد و با کوچکترین فشار ترک و خرد میشود.درگاهی موارد کاشی پشت لوله های آبگرمکن یا دودکش بخاری و مکان های دیگری قرار میگیرد که باعث میشود کاشی گرمای زیادی به خود جذب کند و بر اثر انقباض و انبساط کاشی ترک می خورد در ضمن برای جلوگیری از این امر لوله ها را با پشم شیشه می پوشانند وبرای چسبندگی بهتر ملات با عایق پشم شیشه از تور سیمی استفاده میکنند.

تعمیر کاشی هایی که ترک